Le souscripteur de l’assurance dommage-ouvrage

Le Code des assurances impose la souscription d’une assurance de préfinancement obligatoire à toute personne physique ou morale qui agit en qualité de propriétaire de l’ouvrage, mandataire de celui-ci, ou vendeur et qui fait réaliser les travaux de construction pour son compte ou pour celui de propriétaires successifs (exemple : constructeur, promoteur, vendeur …).

C’est donc le maître d’ouvrage qui construit pour son propre compte qui doit la souscrire.

Il sera noté que le constructeur de maison individuelle n’est pas soumis à l’obligation de souscrire l’assurance dommage-ouvrage.

Cette obligation incombera au maître de l’ouvrage qui acquiert le bien immobilier au titre d’un contrat de construction de maison individuelle.

Dans la pratique, le constructeur de maison individuelle souscrira et la garantie de responsabilité décennale et l’assurance dommage-ouvrage (il sera mandaté par le maître de l’ouvrage).

Le promoteur immobilier qui fait procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’ouvrages, souscrit une assurance dommage-ouvrage.

Le vendeur d’ouvrage (le constructeur qui vend en l’état futur d’achèvement), le marchand de biens immobiliers, a l’obligation de souscrire cette assurance DO.

Il est des exceptions à l’obligation d’une souscrire une assurance DO :

• L’Etat n’a pas l’obligation de la souscrire lorsqu’il construit pour son propre compte (article L 243-1 du Code des assurances),
• Les personnes morales de droit public
• Les personnes morales de droit privé dans le cadre d’un contrat de partenariat public/privé conclu avec l’Etat ou un établissement public de l’Etat

Exerçant une activité dont l’importance dépasse certains seuils (article L 111-6 du Code des assurances) lorsque ces personnes font réaliser pour leur compte des travaux pour un usage autre que l’habitation.

La souscription d’assurance DO doit intervenir avant la Déclaration Réglementaire d’Ouverture de Chantier.

Dans la pratique, le dossier de souscription est complexe et il n’est pas rare que le constructeur se voit délivrer par l’assureur pour pouvoir commencer les travaux, une note de couverture (garantie limitée dans le temps).

Cette garantie DO est propre à chaque construction projetée.

Lorsque le maître de l’ouvrage est un professionnel de la construction immobilière et qu’il réalise de nombreuses opérations, il peut lui être remis un contrat « cadre » qui fixe les conditions générales de la garantie, et un avenant par opération (« contrat à aliments »).

L’assurance Dommage-ouvrage ne peut être délivrée au constructeur que s’il est établi un dossier technique, administratif comprenant des données détaillées, notamment sur la qualification des constructeurs, permettant d’engager après financement, un recours efficace.

Ronit ANTEBI
Avocat droit de la construction