commodat

Le commodat est un prêt à usage défini par le Code civil : Le prêt à usage est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi.

Il se distingue du prêt onéreux (à la consommation ou prêt).

Dans le prêt à usage ou commodat, le prêteur est propriétaire d’un bien et il le met gratuitement à la disposition de la personne qui l’emprunte à charge pour l’emprunteur de le restituer au prêteur lorsqu’il en aura besoin, après utilisation.

Il présente l’avantage de ne pas endosser la qualification de donation.

En cas de décès du prêteur, l’emprunteur n’est pas tenu au rapport successoral à l’égard de ses cohéritiers.

De même, si l’on recourt au commodat, l’emprunteur, à le supposer tiers par rapport au prêteur, n’aura pas à devoir une indemnité de réduction aux héritiers réservataires du prêteur, en cas d’excédent de la quotité disponible (article 920 et suivants du Code civil).

Conformément à l’article 1876 du Code civil, le prêt à usage est consenti à titre gratuit, aucun loyer ni aucune indemnité ne pouvant être exigé par le prêteur à l’emprunteur durant la jouissance.

L’emprunteur est tenu à des obligations pendant la durée du prêt, à savoir l’occuper effectivement par lui-même, l’en user raisonnablement et selon la destination de l’immeuble, respecter le règlement de copropriété, ainsi que toute décision qui sera prise par l’Assemblée générale des copropriétaires, prévenir le prêteur de tout dégât pouvant survenir, assurer le bien qu’il occupe etc …

En pratique, il est possible de prévoir que l’emprunteur soit tenu d’assurer sur ses deniers personnels le financement des charges courantes, mais aussi des travaux de réparation, et parfois encore des travaux d’amélioration (remise aux normes d’un logement insalubre, par exemple …)

Dans ce cas, on peut se demander si cette clause fait supporter par l’emprunteur des obligations conformes à la qualification de prêt à usage ou bien si les charges dont ce dernier serait comptable sont suffisamment trop importantes pour faire basculer ce contrat de prêt vers la qualification de bail.

L’avantage du commodat, au-delà de son moindre formalisme (un acte sous seing privé suffit) réside dans le fait que le prêteur conserve la propriété de son bien, ne s’en dépossède pas, tout en le confiant à un proche le plus souvent. Il évite ainsi de se voir imposer la législation exigeante du bail. L’emprunteur de son côté, jouit gratuitement du bien immobilier, l’utilise temporairement sans avoir à payer un loyer.

Il faut cependant être prudent en matière immobilière car un commodat de longue durée avec des contreparties indirectes comme des travaux d’entretien, amélioration etc … peut être judiciairement requalifié en bail à titre gratuit, ce qui équivaudrait alors en matière successorale, à une donation déguisée pouvant donner lieu à un rapport entre héritiers ou une à action en réduction de la part des réservataires à l’encontre de l’emprunteur tiers, si cette donation excède la quotité disponible.

Il est important de s’aider des conseils et des compétences rédactionnelles d’un Avocat lorsque l’on met en place un prêt à usage ou commodat.