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La multipropriété et l'insuffisance de protection de l'acquéreur

Par Maître ANTEBI - Avocat à Cannes, Nice, Grasse, Antibes

Avocat à Cannes - Maître AntebiDroit de l'immobilier Droit de la constructionLa multipropriété et l’insuffisance de protection de l’acquéreur

mai

15

La multipropriété et l’insuffisance de protection de l’acquéreur

Le contrat de réservation à temps partagé ou l’insuffisance du droit positif à protéger l’acquéreur

La multipropriété ou l’achat en temps partagé confère à l’acquéreur un droit de séjourner dans un appartement tout équipé situé dans une résidence de loisirs, une ou plusieurs semaines par an.

Cette modalité est régie par les dispositions de la loi du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé modifiée par la loi du 22 juillet 2009.

Ces dispositions textuelles ont été insérées dans le code de la consommation, articles L 121-60 et suivants.

Elles mettent l’accent sur la nécessaire information écrite du professionnel de la vente au consommateur : l’offre de vente doit comporter la dénomination, les siège et formes sociaux du vendeur, les désignation et description du bien, l’objet du contrat et la nature du droit conféré, la période de jouissance, la date de prise d’effet du contrat, le prix principal à payer et les frais accessoires, les services et installations mises à la disposition du consommateur, le droit de rétractation de 14 jours, les modalités de résiliation éventuelle du contrat, le code de bonne conduite, les possibilités de participer à un système d’échanges des périodes de jouissance, son coût, le calendrier des périodes d’occupation …

Le professionnel ne peut demander ni recevoir du consommateur une avance quelconque, ni autre constitution de garantie.

La résiliation du contrat d’achat de périodes de jouissance en temps partagé entraîne résiliation du contrat de prêt qui en est l’accessoire.

La loi du 17 mars 2014 n° 2014-344 punit de 150.000 euros d’amende le fait pour tout professionnel de soumettre au consommateur une offre tendant à la conclusion du contrat non conforme aux exigences de forme requises par les articles L 121-63 à L 121-65 du Code de la consommation.

Est puni de 300.000 euros d’amende le fait pour un professionnel de demander ou recevoir un versement avant l’expiration du délai de rétractation.

Le dispositif légal, on le voit, est insuffisant.

Certes, il met l’accent sur le devoir d’information du professionnel en laissant penser que le consommateur, en s’engageant, saurait nécessairement où il mettrait les pieds.

En pratique, cette information légale ne prémunit pas le consommateur de risques graves.

Les nombreux dossiers juridiques font montre de ce que les consommateurs ont conclu pour la plupart, avant 1986. Ils n’ont donc pas été à même d’appréhender exactement le contenu de leur engagement vis-à-vis du professionnel. Ces mêmes consommateurs sont devenus âgés aujourd’hui et se retrouvent dans une situation cauchemardesque de laquelle ils ne peuvent plus sortir. Avec l’âge, les acquéreurs qui ont commis l’erreur de se croire devenir propriétaire, voire « multipropriétaire », ne se déplacent plus dans les logements et constatent qu’ils se sont, en réalité, appauvris. En contrepartie d’un droit de jouissance exigu, ils sont astreints à devoir des charges d’associés à perpétuité…

Notre droit français ne souscrit pourtant pas à l’engagement perpétuel.

Le contrat d’acquisition à temps partagé est donc une anomalie juridique.

Allant plus loin dans le raisonnement, nous dirons que les acquéreurs ont non pas accédé à la propriété mais acquis d’infimes parts sociales d’une société civile immobilière leur donnant droit à une maigre période de jouissance.

En contrepartie ils paient des charges astronomiques au regard de leur modeste pension de retraite et ne peuvent plus assumer la gestion de la résidence.

L’on bascule alors vers une question propre au droit des sociétés : comment sortir d’une SCI afin de se libérer des lourdes charges d’associé ?

La première idée qui vient à l’esprit est celle de céder ses parts sociales, même à vil prix.

La problématique est ici que l’on ne peut que très difficilement trouver un cessionnaire de parts. Si l’acquéreur se rend chez un agent immobilier, celui-ci lui rétorquera qu’ « il ne fait pas dans la cession de parts ». Il y aurait quelques sociétés spéculatrices qui se seraient spécialisées dans la reprise des parts de SCI à temps partagé telle la société SOFILOT dont le siège social se trouve 1, avenue Marceau 75116 PARIS. Mais de telles sociétés spéculatrices ne peuvent pas, à elles-seules, reprendre toutes les parts existant sur le marché du temps partagé et n‘ont pas vocation à combler le malaise législatif qui règne en ce domaine.

Et puis, il y a un autre problème lié à la cession de parts sociales : l’article L 1861 du Code civil dispose que « les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés ».

Certes, l’alinéa suivant assouplit cette disposition en prescrivant que les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu’ils déterminent ou qu’il peut être accordé par le gérant de la SCI.

Toujours est-il que pour céder ses parts, il faut y être autorisé par les associés ou le gérant.

Or en pratique, cette autorisation est difficile à obtenir car le gérant n’a pas intérêt à voir les acquéreurs sortir de la SCI.

Du point du vue du droit des sociétés, la situation du consommateur est donc très délicate.

Qu’en est-il des actions menées par les avocats devant les Tribunaux afin de défendre les acquéreurs ?

Les Tribunaux français ne peuvent pas pallier la carence du législateur. Rappelons que la matière est rigide car nous nous situons en plein droit des contrats et qu’en vertu de l’article 1134 du Code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Il est donc très difficile de revenir sur un engagement contractuel s’il n’y a pas l’accord des deux parties en ce sens.

Examinons quelques cas de jurisprudence qui pourraient nous éclairer :

Dans un arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 14 mai 2010 (RG : 08/06386, Légifrance), les SCI JAUSIERS VACANCES 1 et JAUSIERS VACANCES 4 ont attrait en justice les héritiers d’un coupe qui s’était porté acquéreur des parts en jouissance à temps partagé au motif qu’il n’avait pas réglé les charges d’associé.

Les ayant droits ont fait valoir que les contrats de réservation de parts signés en 2003 n’avaient pas respecté les dispositions impératives du code de la consommation en ce que ces contrats faisaient intervenir comme partie le mandataire du vendeur et non le vendeur lui-même.

Il a été également invoqué l’argument selon lequel l’article L 121-61 du Code de la consommation dispose que l’offre de contracter doit comporter un certain nombre d’informations ; or, l’offre émise se limitait à renvoyer à une notice descriptive sommaire annexée ne faisant nullement état du montant des charges ni de la faculté de rétractation du consommateur.

La Cour d’appel a rejeté le premier moyen en considérant que le contrat pouvait faire état des coordonnées du mandataire du vendeur si les parties sont clairement identifiées à l’acte.

Elle a en revanche accueilli le second moyen selon lequel l’offre émise était incomplète, et a dit pour droit que les contrats de réservation à temps partagé étaient nuls et ne peuvent produire aucun effet en application des dispositions impératives des articles L 121-61 et L 121-63 du Code de la consommation.

Par conséquent, la demande de paiement des charges d’associé était irrecevable. Les sommes versées pour exécution de ces contrats de réservation devaient être restituées au consommateur par le professionnel.

Cette jurisprudence de la Cour de cassation est certes intéressante mais elle se heurte à deux obstacles au moins : dans ce cas, les acquéreurs avaient conclu les contrats de réservation après les lois de 1986 et 1989 ayant imposé aux professionnels ledit formalisme écrit. Cette décision de justice laisse de côté tous les acquéreurs ayant acquis en temps partagé avant l’entrée en vigueur desdites lois.

De seconde part, l’action en annulation d’un contrat de droit civil, est enfermé dans des règles de prescription. En effet, lorsque l’acte est frappé d’une nullité « absolue », toute personne intéressée (même les héritiers) peut alors invoquer cette nullité devant le juge ; le juge peut aussi décider de la prononcer d’office. Le délai de prescription de la nullité absolue a cependant été modifié par la loi du 17 juin 2008, désormais prévu à l’article 2224 du code Civil, selon lequel « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». La nullité absolue se prescrit donc désormais par 5 ans (autrefois 30 ans, ancien art. 2262 code Civil) pour un acte civil[1] ou commercial)[]. Par conséquent, si le consommateur ou ses héritiers souhaitent intenter une action en nullité des contrats de réservation en multipropriété, ils ne peuvent le faire que dans le délai de 5 ans à compter de la conclusion dudit contrat. Ce délai est très court et préjudiciable à la protection de l’ordre public. Dans l’hypothèse où l’action en justice serait initiée par la SCI en récupération des charges d’associé non réglées et où l’acquéreur souhaiterait se défendre en invoquant le manquement aux règles de forme devant accompagner l’offre de contracter émise par le professionnel, les règles de la prescription sont plus souples puisque l’exception de nullité par voie d’exception est perpétuelle. Cela signifie qu’il est toujours possible de se défendre en invoquant la nullité du contrat de réservation mais encore faut-il attendre de se laisser assigner en justice et pendant ce temps bien évidemment le consommateur reçoit des mises en demeure, les appels de charges suivantes et prend le risque de les voir se multiplier au point de le conduire en situation de surendettement sans certitude que la voie judiciaire permettra un jour de crever l’abcès.

D’autres décisions de justice montrent que la jurisprudence dispose de faibles moyens juridiques pour donner raison au consommateur et invalider les charges exorbitantes et perpétuelles auxquelles il peine à faire face.

Ainsi dans l’arrêt de la Cour de cassation, chambre civile 3, du 2 juillet 2003 (pourvoi n° 02-12140, Légifrance), la haute juridiction casse le jugement rendu en dernier ressort par le tribunal d’instance de Moutiers qui avait donné raison au consommateur. La SCI l’avait attrait en justice aux fins de paiement des charges. L’acquéreur avait invoqué le fait que la SCI ne lui avait jamais notifié un décompte individuel de charges et ne produisait que les récapitulatifs de charges annuels mentionnant pour chacun des associés le total demandé, documents ne permettant pas de s’assurer du détail des sommes ainsi réclamées.

La Cour de cassation a considéré que la SCI avait communiqué dans le cadre de l’instance judiciaire les tableaux de répartition des charges par associé précisant la répartition des charges par catégories, ainsi que le montant du forfait hôtelier et des frais d’administration.

Elle a dit pour droit que les charges étaient donc dues par l’associé.

Cette décision est critiquable car le détail individuel des charges n’avait été établi par la SCI et versé aux débats que pour les besoins de la cause et dans le cadre de l’instance judiciaire en cours. La répartition individuelle des charges par catégories n’avait pas été notifiée à l’associé en dehors du cadre judiciaire, ce qui traduit une certaine mauvaise foi de la SCI que la Cour n’a pas entendu sanctionner.

Dans un autre arrêt rendu par la troisième chambre civile de la cour de cassation en date du 4 décembre 2002 (pourvoi n° 01-03602, Légifrance), la SCI La Résidence les Alpages, société d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, avait formé contre un associé une demande en paiement de charges. Le défendeur avait soutenu devant la cour d’appel de Chambéry que les associés n’avaient pas été convoqués par lettre recommandée avec accusé de réception aux assemblées générales ayant décidé des appels de fonds ainsi que l’approbation du budget. Ces décisions d’AG ne peuvent pas être annulées en tant que telles mais elles invalident l’action en paiement qui repose sur des décisions irrégulières en la forme. La Cour de Chambéry a donné raison à l’associé mais son arrêt a été cassé par la Cour de cassation au simple attendu selon lequel la cour d’appel ne pouvait pas, à la fois, dire que ces décisions d’assemblées générales n’étaient pas nulles, tout en les privant d’effet juridique.

Il s’agit ici davantage d’une erreur de raisonnement de la cour d’appel que d’une erreur de droit car il n’est pas exclu d’invoquer la nullité d’une décision juridique par voie d’exception.

Dans un arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation, rendu le 23 janvier 2002 (pourvoi n° 00-10000, Légifrance), la SCI MULTIVACANCES REBERTY a assigné un associé en paiement d’un appel de fonds. Par jugement rendu en dernier ressort, le tribunal d’instance de NANCY l’a déboutée de son action. Elle a intenté un pourvoi en cassation. Alors que l’associé a contesté les charges au motif que la SCI ne lui avait pas notifié un décompte précis et détaillé par catégories de charges et n’avait pas tenu compte de ce qu’en application de la loi, lorsque le logement reste inoccupé l’associé de ce local inoccupé peut se soustraire au paiement des charges liées à l’occupation. La SCI rétorque que l’article 9 de la loi du 6 janvier 1986 renvoie à un décret pour la définition des charges liées à l’occupation mais que ce décret n’a jamais été pris de sorte qu’il ne saurait être reproché à la SCI de ne pas avoir réalisé une opération de répartition de charges qui n’aurait eu aucun fondement légal. La cour de cassation a confirmé le jugement et rejeté le pourvoi au détriment de la SCI. Elle s’en tient à la loi de 1986 sur les contrats d’utilisation de biens à temps partagé qui prévoit que lorsque le local sur lequel l’associé exerce son droit de jouissance n’est pas occupé, l’associé n’est pas tenu de participer aux charges liées à l’occupation pendant la période correspondance. Elle juge qu’il incombe, même en l’absence de décret d’application, à la SCI de notifier à l’associé un décompte de charges par catégories précisant notamment celles liées à l’occupation.

Cette décision plus favorable aux acquéreurs n’est cependant pas susceptible à elle seule de changer la donne et l’état du droit comme de la jurisprudence reste des plus impuissants.

La perspective d’un retrait d’associé de la SCI semblerait la seule plausible afin de remédier à la problématique des charges d’associé perpétuellement dues.

En effet, l’article 1869 du Code civil dispose qu’un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, après autorisation donnée par une décision unanime des autres associés. Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice.

L’associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux, fixée, à défaut d’accord amiable, conformément à l’article 1843-4 du Code civil (à dire d’expert désigné par ordonnance en la forme des référés).

Dans la pratique jurisprudentielle cependant, la notion de « justes motifs » est peu aisée à caractériser, même s’ils peuvent consister dans des raisons liées à la situation personnelle de l’associé.

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Comments (3)

  1. En 2001, nous avons reçu en héritage mon père mon oncle et moi un “certificat nominatif représentatif de parts sociales” pour un achat effectué par ma grand mère en 1984. Nous essayons désespérément depuis, de vendre cet appartement de 6 personnes qui se trouve à Ténériffe aux Canarie. Contrairement aux promesses l’appartement n’est jamais loué…. (entre-nous j’en doute surtout sur une période de 15 jours en juillet,
    mais comme nous ne sommes pas sur place pour vérifier…) les charges sont de plus en plus onéreuses et je sais d’avance que les héritiers à venir soit mon frère et mes cousins refuseront cette part d’héritage. La totalité des charges m’incomberont. Aussi, j’aimerai savoir si il n’y a pas un moyen
    de se séparer de ce cadeau empoisonné avant les 90 ans fatidiques. N’y a t’il pas un délai intermédiaire qui me donnerait la possibilité de renoncer
    aux parts sociales et me libérer ainsi du paiement des charges. Je vous rappelle que cela fait déjà 32 ans que la famille paie un appartement dont
    elle n’a ni la jouissance, ni le profit. depuis 34 ans nous sommes allés 3 fois an tout et pour tout la-bas…..
    merci pour votre aide

  2. Bonjour,
    Mon frère et moi avons hérité d’un appartement en résidence à temps partagé à Val Thorens (Clubhotel Multivacances) il y a 5 ans. Or nous n’en profitons pas – nous sommes tous deux domiciliés hors Union Européenne, et ne venons jamais en France, nous n’y avons aucune attache, aucune adresse, aucune propriété. Nous sommes à jour des charges, mais ne souhaitons pas répondre aux futurs appels de fonds, et nous séparer de ce bien.
    Nous avons bien entendu demandé à Clubhotel de trouver un acquéreur, sans succès. Quels sont nos recours ?

    1. Bonjour,
      J’ai été attentive à votre commentaire. Afin de vous aiguiller au mieux de vos intérêts et afin de personnaliser le conseil que vous souhaiteriez solliciter. Je me permet de vous inviter à bien vouloir contacter mon cabinet à Cannes au 07 61 61 01 02.
      Maître ANTEBI

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