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Multipropriété ou l’imposture du droit de propriété

Par Maître ANTEBI - Avocat à Cannes, Nice, Grasse, Antibes

Avocat à Cannes - Maître AntebiDroit de l'immobilier Droit de la constructionL’acquisition en multipropriété est une opération ruineuse et que le législateur devrait interdire

21

jan
2015

L’acquisition en multipropriété est une opération ruineuse et que le législateur devrait interdire

Dans les années 80-90, se sont développées en Europe de curieuses modalités d’accès à la propriété. Des sociétés venderesses proposent à des particuliers d’acquérir un appartement de vacances, meublé, équipé sis dans une résidence de loisirs.

Elles présentent plusieurs arguments de vente :

  • Le prix d’achat est très intéressant
  • Il permet de jouir d’un logement dans un cadre estival
  • L’appartement peut être loué dans le cas où l’acquéreur ne souhaite pas user de sa période de mise à disposition
  • La société venderesse offre de gérer la location et de reverser à l’acquéreur les loyers perçus ; cette opération est un investissement, un placement rentable
  • La mise à disposition d’une période de jouissance de l’appartement peut être échangée ce qui permet ainsi de changer de lieu de vacances d’année en année.

En réalité, l’acquisition en multipropriété est une opération ruineuse et que le législateur devrait purement et simplement interdire.

En effet, lorsque l’acquéreur signe le document contractuel, il croit devenir propriétaire d’un bien immobilier. Or, il ne devient titulaire d’aucun droit de propriété sur ledit logement. Il ne fait qu’acquérir quelques parts au sein d’une société civile immobilière et devient associé de ladite société. Or cette qualité d’associé présente l’inconvénient de l’exposer au paiement de lourdes charges d’associé qui augmentent régulièrement, dans des circonstances que l’acquéreur ne maîtrise pas. Celui-ci se trouve confronté à des appels de fonds pouvant être trimestriels qui correspondent aux frais d’entretien de l’immeuble, aux frais d’équipement et de remplacement du mobilier, aux frais divers de gestion de l’immeuble, autant de charges desquelles il ne pourra jamais se libérer. En effet, pour se débarrasser de ces charges d’associé, encore faut-il être en mesure de vendre ses parts. Or ces parts ne sont pas cessibles en pratique car il n’existe pas de marché de la multipropriété. Aucun acquéreur potentiel ne souhaite acheter un simulacre de droit de propriété qui s’assimile en définitive à « du vent ».

Par ailleurs, la gestion de la mise en location et de la perception des loyers par la société mandataire de la SCI n’est pas satisfaisante car elle n’est pas transparente et réserve d’heureuses surprises aux titulaires de parts.

En effet, il arrive que le logement soit loué pendant la période de mise à disposition et que le titulaire de parts se rende sur les lieux en pensant pouvoir y passer sa semaine de vacances annuelle avant de rebrousser chemin, se rendant à l’évidence qu’il n’avait pas été informé de cette occupation.

Dans d’autres cas, le logement ne parvient pas à être loué pendant la période de temps considérée et le titulaire de parts ne perçoit pas les loyers escomptés. Cette opération ne procure aucun retour sur investissement, contrairement à ce qui avait été indiqué par le vendeur.

Dans d’autres cas, le logement a pu être loué pendant la semaine considérée mais le titulaire de parts ne perçoit pas le loyer escompté et ne reçoit pas de relevés de compte.

Les loyers ne sont pas reversés au titulaire de parts au prétexte que ce dernier est débiteur de ses charges d’associé. On voit donc que l’opération contractuelle présente plus de risques pour l’acquéreur que pour le vendeur, ce dernier ayant l’assurance de voir les charges d’associé acquittées par le biais de la rétention des loyers.

Enfin, on note que l’échange de résidence promis par le vendeur n’est pas facile à réaliser concrètement ce d’autant qu’il y a des endroits touristiques qui sont mal pourvus en résidences affectées au « time-share ».

La seule façon de se tirer d’affaires, pour le titulaire de parts exposé à un cas de surendettement, est de parvenir à revendre les parts d’associé à une société dont l’activité consiste spécifiquement à spéculer en les rachetant à vil prix.

Il est temps que le législateur viennent interdire cette opération car sous prétexte de vendre un appartement de loisirs, le titulaire de parts ne se voit attribuer en réalité aucun droit de propriété sur le bien ni démembrement de ce dernier comme pourrait l’être la nue-propriété ou l’usufruit.

Il achète l’illusion d’un droit de propriété. On lui vend du rêve c’est-à-dire un rien juridique, un investissement improductif, un endettement conduisant tout droit vers une situation de surendettement insurmontable…

Chaque dossier étant particulier, c’est avec l’avocat qu’il y a lieu d’envisager une tentative de solution tel le dépôt d’un plan de surendettement ou la recherche d’une société repreneuse de parts.

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