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Obligation de l’acquéreur de se conformer aux caractéristiques du prêt

Par Maître ANTEBI - Avocat à Cannes, Nice, Grasse, Antibes

Avocat à Cannes - Maître AntebiNon classéObligation de l’acquéreur de se conformer aux caractéristiques du prêt

13

sept
2019

Obligation de l’acquéreur de se conformer aux caractéristiques du prêt

Obligation de l’acquéreur de se conformer aux caractéristiques du prêt stipulées dans le compromis

Focus sur un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 octobre 2016 (Légifrance, pourvoi n° 15-21868)

Lorsqu’un compromis de vente est signé entre un vendeur et un acheteur pour l’achat d’un bien immobilier, l’acquéreur peut avoir à souscrire un ou plusieurs prêts selon la loi Scrivener. Dans ce cas, il doit être inséré une clause valant condition suspensive pour protéger l’acquéreur en cas de non-obtention du prêt. L’acquéreur bénéficie d’un délai minimal de 30 jours pouvant être prorogé avec l’accord du vendeur pour justifier de l’offre de prêt ou du refus de la banque. Il doit déposer les demandes aux banques dans le délai stipulé généralement de 10 ou 15 jours à compter de la signature du compromis. Les caractéristiques du prêt doivent être précisées dans le compromis car les juges vont devoir vérifier en cas de litige, si l’acquéreur a scrupuleusement rempli ses obligations consistant à demander un prêt exactement conforme aux stipulations contractuelles contenues dans le compromis de vente. S’il demande un prêt à des conditions plus avantageuses, et que la banque le lui refuse, il ne sera pas réputé avoir rempli ses engagements vis-à-vis du vendeur lequel pourra conserver le dépôt de garantie et reprendre sa liberté d’action voire aller jusqu’à demander en justice l’exécution forcée de la vente.

Dans l’arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation, rendu le 13 octobre 2016 (Légifrance, Pourvoi n° 15-21868), le couple d’acquéreur avait présenté une demande de prêt à des conditions différentes de celles de la promesse de vente. Ils avaient demandé une durée supérieure aux 240 mois prévus par la promesse de vente (300 mois). Ils ont obtenu des refus des banques sollicitées. Les époux ont soutenu que ce n’est pas la durée du prêt qui a fait obstacle à l’admission de leur dossier de financement. Ce serait l’état de santé de l’un d’eux qui aurait justifié la prise en charge du dossier au titre de la convention AERAS, les assurances contactées n’ayant pas entendu couvrir un prêt dont le dernier terme devait survenir après l’âge de 70 ans de l’emprunteur.

La Cour d’appel avait condamné solidairement les acquéreurs à payer à la SCI venderesse la clause pénale.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel en jugeant que les premiers juges n’ont pas donné de base légale à leur décision dès lors qu’ils n’ont pas recherché si l’état de santé n’aurait pas été opposé aux acquéreurs si ces derniers avaient présenté une demande prêt pur une durée de 240 mois conforme aux stipulations du compromis.

Peut-être, auraient-ils obtenu l’assurance de prêt s’ils avaient présenté une demande de prêt pour une durée moindre que celle effectivement demandée, et qui aurait eu l’avantage d’être conforme aux caractéristiques de la promesse de vente ?

Les juges de la cour d’appel ont commis l’errance de ne pas s’être posé cette question.

Les acquéreurs ont été jugés comme s’ils avaient empêché l’accomplissement de la condition suspensive en en se conformant pas exactement aux stipulations contractuelles du compromis.

La condition suspensive est réputée accomplie et le vendeur est fondé à réclamer la clause pénale valant indemnisation forfaitaire du préjudice subi.

Ronit ANTEBI | Droit immobilier Cannes

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