Comment est calculée l’indemnité d’occupation due par un héritier occupant un bien indivis ?

Un arrêt rendu par la première Chambre civile de la Cour de cassation le 20 mars 2013 (Légifrance, pourvoi n° 12-1013) est illustratif des modalités de calcul de l’indemnité d‘occupation dont est redevable l’héritier qui occupe privativement le bien de la succession.

Alfred est décédé le 29 novembre 1993, laissant son épouse Marie-Thérèse, et leurs deux enfants, Thomas Marie-Noëlle.

Marie-Thérèse décède le 27 août 2003.

Thomas est institué légataire universel.

La succession est composée de deux appartements en indivision.

L’un est occupé par Thomas.

L’autre est donné à bail et les loyers sont encaissés par Thomas.

Marie-Noëlle saisit le Tribunal Judiciaire en désignation d’un mandataire successoral pour administrer provisoirement la succession parentale, en raison de la mésentente existant entre les héritiers.

Mais surtout, elle demande la condamnation de son frère à s’acquitter au profit de la succession d’une indemnité d’occupation à compter du décès de leur mère, le 28 août 2003, pour sa jouissance privative de l’appartement.

Un expert judiciaire avait été désigné par ordonnance de référé pour donner son avis technique sur la valeur de l’indemnité d’occupation.

La Cour d’appel, sur la base du rapport déposé, a condamné Thomas à allouer à la succession une indemnité d’occupation équivalente à 5.000 euros mensuels depuis le décès.

La Cour de cassation a confirmé l’arrêt d’appel en considérant que l’expert judiciaire s’était appuyé sur des éléments pertinents :

Situation géographique dans un quartier prisé,

Vue sur un jardin

Superficie de 344 m2

Dépendances

Absence d’entretien (état globalement moyen)

Absence de chauffage

C’est à bon droit que la Cour d’appel a pu confirmer l’ordonnance portant condamnation de Monsieur Thomas à payer à l’indivision la somme de 5. 000 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation pour la jouissance de l’appartement à compter du 28 août 2003 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE l’appartement occupé par Thomas fait incontestablement partie de l’indivision, qu’il l’occupe sans l’assentiment de sa soeur et sans verser une quelconque contrepartie financière à cette occupation, que les documents qu’il verse aux débats pour dénier à ce bien toute valeur locative démontrent que l’état actuel de l’appartement résulte d’une absence totale d’entretien de son occupant qui ne peut se prévaloir de sa propre attitude négligente et fautive pour s’exonérer de tout paiement, que la valeur de cet appartement a été objectivement appréciée par l’expert judiciaire sur la base d’éléments pertinents, situation géographique dans un quartier prisé, vue sur jardin, superficie de 344 m ², dépendances, à 5. 170 € HT en juillet 2007, que l’expert a précisément tenu compte dans son rapport pour fixer ce montant de l’absence d’entretien de l’appartement (état globalement très moyen) et du fait qu’il n’était pas chauffé ; qu’en raison de ces éléments, de la date de rédaction du rapport d’expertise, de l’évolution du marché locatif en forte hausse depuis 2007, le montant de 5. 000 € retenu au titre de l’indemnité d’occupation due par Thomas dans l’ordonnance entreprise n’est manifestement pas surévalué.

Au vu de ce qui précède, l’indemnité d’occupation dont est redevable l’héritier occupant le bien indivis peut être évaluée à l’aide de deux avis de valeurs en pratique mais en cas de contestation, un expert judiciaire pourra être désigné en référé pour que soit donné au Tribunal à saisir au fond après le dépôt dudit rapport d’expertise, un avis éclairé quant à la valeur estimative de la location. Cette indemnité d’occupation sera calculée de la date de l’ouverture de la succession (décès) si la jouissance exclusive remonte au moins à cette date, dans une limite de cinq ans (prescription en matière de créance locative).

Ronit ANTEBI | Avocat à Cannes

Publié le 20 Février 2019