Le droit de la construction

Faire construire sa maison d’habitation, le rêve d’une vie …

La mise en œuvre de ce projet suscite énergie et précaution.

Car le rêve peut vite tourner en cauchemar.

Notre pratique a permis de mettre en évidence un cas d’espèce dans lequel le constructeur a commis une fraude au contrat de construction de maison individuelle.

Voici en quoi elle a consisté.

En l’espèce, Mme X… a souhaité faire construire un ouvrage à usage d’habitation avec fourniture de plan.

L’opération constructive était réalisable car elle supposait un coût prévisible (forfait) et des compétences professionnelles à déployer de la conception à la réception (fourniture de plan …).

Un constructeur s’est présenté à elle en lui proposant un contrat d’entreprise consistant en l‘édification d‘une jolie maison en ossature bois.

Aux termes de ce contrat, le constructeur se réservait la qualité de maître d’œuvre chargé de la réalisation de certains lots et confiait d’autres corps d’état à des intervenants rémunérés directement par le maître de l‘ouvrage.

Mme X… acceptait de telles modalités faute d’être un professionnel de la construction et se sentant encadrée par l’intervention de la banque qui devait oeuvrer en qualité de prêteur de deniers et qui lui avait été conseillée par le constructeur.

C’est dans ces circonstances que celle-ci est tombée dans un véritable piège juridique.

En effet, le législateur a mis à la charge du constructeur de maison individuelle l’obligation de conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat écrit comportant des énonciations et des exigences obligatoires.

L’article L 231-1 du Code de la Construction et de l’habitation dispose :

« Toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation destiné au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L231.2 ».

Aux termes de l’article L 231-2 du Code de la construction et de l’habitation, « Le contrat visé à l’article L.231-1 doit comporter les énonciations suivantes : a) la désignation du terrain, b) l’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction et d’urbanisme, c) la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire, d) le coût du bâtiment à construire et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, e) les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux, f) l’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister par un professionnel lors de la réception, g) l’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat, h) l’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l’ouvrage, i) la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison,
j) la référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage, en application de l’article L 242-1 du code des assurances, k) les justifications de garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.

Car le législateur fait obligation au constructeur de maison individuelle de fournir une garantie spécifique, dite de livraison.

Cette garantie obligatoire a vocation à couvrir les risques inhérents à l’opération, depuis la date d’ouverture du chantier (DROC), en cas d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus, à prix et délai convenus (art. L 231-6 CCH).

Cette garantie bancaire est autonome et ne disparaît pas en cas de liquidation judiciaire du constructeur.

Celui-ci doit, lors de la conclusion du contrat, apporter la justification de la souscription de telle garantie au maître de l’ouvrage.

Cette justification prend la forme d’une attestation établie par l’assureur qui est annexée au contrat de construction de maison individuelle (article L 231-2, k).

Cette attestation de garantie de livraison doit indiquer clairement que le contrat souscrit entre dans son champ de couverture.

Elle doit comporter des mentions fiables et être datée ; elle doit émaner directement du garant, ce qui exclut les reproductions à l’initiative du constructeur.

A cet égard, le législateur a imposé à l’établissement prêteur de deniers un contrôle de la régularité de l’opération de construction.

L’article L.231-10 du Code de la construction et de l’habitation prescrit en ces termes :

« le prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l’article L 231-2 qui doivent y figurer au moment où l’acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de garantie de livraison ».

Avant d’émettre toute offre de prêt, le prêteur doit vérifier que le contrat comporte, au moment où il est transmis, toutes les énonciations légales obligatoires.

Avant de procéder aux premiers déblocages des fonds, il doit encore obtenir la communication de l’attestation de garantie de livraison et contrôler la réalité des garanties obligatoirement souscrites.

Avant tout versement direct au constructeur, il doit avoir obtenu l’accord du maître de l’ouvrage et en informer le garant.

En l’espèce, Mme X… a été orientée par le constructeur vers la banque ; celle-ci lui a consenti un prêt destiné au financement de l’opération et sur la base du devis qui lui a été présenté, elle a procédé à deux déblocages des fonds, correspondant à 50 % d‘acomptes.

Or, le constructeur a commis sur le chantier de graves malfaçons et non conformités au règles professionnelles.

Cette société n’a pas repris l’ouvrage défectueux et a été clôturée pour insuffisance d’actif.

Depuis lors, le gérant de fait, a reconstitué d’autres sociétés du bâtiment et commis l’un ou l’autre de ses enfants en qualité de gérant de droit pour les besoins de la cause.

Ce qui laisse augurer de prochaines récidives professionnelles au détriment d‘autres acquéreurs de bonne foi.

Le stratagème confectionné de toutes pièces par le constructeur a donc consisté à créer des sociétés prétendument habilitées à œuvrer en matière constructive, en proposant au maître de l’ouvrage non initié un contrat d’entreprise avec association d’autres marchés d’entreprises séparés afin de se soustraire à ses obligations notamment de fournir une garantie de livraison.

Le constructeur a cru devoir passer outre l’obligation de souscrire une garantie de livraison spécifique au contrat de construction de maison individuelle.

Le constructeur a volontairement contourné ses obligations légales ; il a commis une fraude à la loi ; la banque préconisée au maître de l’ouvrage n’y a vu que « du feu ».

Une collusion frauduleuse entre la banque – ou l’un de ses employés responsables de l’octroi des prêts – et le constructeur qui s’improviserait en l‘occurrence « apporteur d’affaires » ne pourrait-elle pas être décelée à l’occasion d’une enquête pénale ?

Toujours est-il que la banque ne saurait s’affranchir de ses obligations légales et ne saurait faire valoir ici que le contrat passé entre le constructeur et le maître de l’ouvrage ne serait pas un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan mais un contrat de maîtrise d’œuvre adossé à plusieurs contrats de louage d’ouvrage avec des sociétés représentant les corps d’état séparés.

Elle ne saurait soutenir que devant la qualification donnée par les parties à cette convention, elle n’aurait aucun pouvoir de contrôle à effectuer et n’aurait notamment pas à requalifier ledit contrat quand bien même serait-il irrégulier.

Elle ne saurait prétendre qu’en qualité de banquier, elle n’aurait aucune compétence particulière pour se livrer à une telle requalification relevant de celle du juge, que l’absence de faute de la banque serait d’autant plus évident que le maître de l’ouvrage aurait pu parfaitement avoir recours à des conventions de formes variées, dont justement celui à un maître d’œuvre et à des contrats d’entreprise pour parvenir à l’édification de son ouvrage.

Notre argumentaire a consisté à soutenir que le contrat avait pour objet la construction par le constructeur d’une maison individuelle en ossature bois à prix forfaitaire payable selon l’avancement du chantier et qu’il devait donc prendre la forme prévue par l’article L 231-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Il s’agissait encore de démontrer que l’organisme prêteur investi par la loi d’un rôle de contrôle de la régularité de la convention, ne pouvait se retrancher derrière la qualification que les parties ont donné à l’acte dans le but précisément de s’affranchir de tout contrôle.

La banque avait tous les éléments en sa qualité de professionnel du crédit immobilier, pour s’apercevoir de la faute grossière à laquelle se livrait la société de construction compte tenu des termes les plus apparents de cette convention qui prévoyait le paiement de 10 % du prix à la signature du devis et à laquelle se trouvaient annexées de fausses garanties.

Nous avons invoqué la jurisprudence de l’arrêt MARTEAU (Versailles 16 mars 1999, ep. MARTEAU / UCB, Légifrance), d’après laquelle bien que la banque doive se limiter à un contrôle formel de l’existence des énonciations contenues dans le contrat de construction de maison individuelle (L 231-2 CCH), elle doit vérifier la nature du contrat que les parties lui ont soumis et ne peut se satisfaire de la qualification donnée à la convention par les parties.

Pièce n°53 : arrêt MARTEAU C/ UCB, Cass 9 juillet 2002

Si tel était le cas, la mesure de vérification du contenu du contrat de construction de maison individuelle que le législateur a instituée à la charge du banquier se réduirait à peau de chagrin.

La nécessaire protection du consommateur qu’il recherche deviendrait inefficiente dans un domaine où la fraude la plus fréquente consiste pour le constructeur, à maquiller un contrat de construction de maison individuelle en contrat de maîtrise d’œuvre pur et simple adossé à des marchés d’entreprises.

Admettre que le prêteur puisse se retrancher derrière la qualification donnée au contrat par les parties, et surtout par le constructeur qui y a le plus grand intérêt financier et qui est partie dominante, anéantirait la mesure de protection du consommateur voulue par le législateur et irait ainsi, à l’encontre de l’esprit de la loi.

Les organismes du bâtiment agréés utilisent des contrats type que reconnaît la pratique bancaire.

L’absence de l’utilisation d’un tel modèle de contrat par la société de construction dont l’attestation de garantie de livraison était inexistante aurait dû attirer la vigilance de la banque, particulièrement avisée des risques de fraude dans le secteur spécialisé au sein duquel elle dispense ses crédits.

Les soupçons de la banque auraient dû être renforcés par la pratique peu courante qui consiste à présenter des marchés d’entreprise rédigés sur le papier commercial du maître d’œuvre ou du constructeur. Un simple examen un tant soit peu approfondi aurait alors suffi à l’organisme prêteur pour s’apercevoir de la fraude manifeste à laquelle se livrait le constructeur qui proposait à ses clients un véritable contrat tendant à la construction d’une maison individuelle d’habitation à prix forfaitaire sans présenter aucune des garanties qu’un tel contrat aurait dû comporter pour le maître de l’ouvrage et, notamment, la garantie de livraison à prix et délai convenu.

Au vu de ce qui précède, la banque a donc commis une faute manifeste en n’attirant pas l’attention de son futur client emprunteur sur l’irrégularité du contrat qui lui était présenté.

La faute ainsi commise se situe dans la phase précontractuelle de renseignement, d’information et de conseil entre l’emprunteur et la banque.

Elle se situe également dans l’examen préalable qui doit amener le prêteur à se demander si la convention qui lui est présentée l’oblige, par sa nature, à se livrer au contrôle formel prescrit par l’article L 231-10 du CCH.

Il en ressort que non seulement le contrat intitulé contrat d’entreprise ainsi que les marchés séparés doivent être déclarés nuls et non avenus, mais aussi que le contrat de prêt destiné au financement de l’opération de construction ainsi anéantie, doit être pareillement annulé de sorte que les parties seront rétablies dans leur situation antérieure à la souscription du prêt immobilier.

Il a été sollicité contre le banquier le dédommagement de l’ensemble des préjudices subis par l’emprunteur, directement liés à la faute du banquier.

La doctrine va jusqu’à soutenir que le banquier a la « police du contrat de construction de maison individuelle ».