Le propriétaire d’un fonds peut être bénéficiaire d’une servitude.

Une servitude est une charge imposée sur un fonds pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. Une servitude de passage confère au propriétaire du fonds dominant un droit de passage mais n’opère pas transfert à son profit de la propriété de l’assiette de la servitude qui reste la propriété du titulaire du fonds servant.

Cette servitude est un droit réel qui s’appuie sur la configuration des lieux (terrain enclavé) ; cette situation peut être entérinée dans un acte authentique.

Elle permet d’avoir accès à la voirie desservant le centre-ville en empruntant le fonds servant (le terrain du voisin).

Comme la servitude est tout de même un empiètement sur la propriété d’autrui, les juges vont l’interpréter restrictivement.

Selon la Cour de cassation, une servitude de passage ne peut conférer le droit d’empiéter sur la propriété d’autrui.

Le bénéficiaire de la servitude ne peut l’aggraver ni la modifier.

Il ne peut utiliser cette servitude pour stationner des véhicules alors qu’elle n’avait pas été affectée à un usage de garage.

Quant au débiteur de la servitude, il ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode (article 701 du Code civil).

Il ne peut changer l’état des lieux, ni déplacer l’assiette de la servitude. S’il a fait édifier des constructions, il sera condamné à les démolir outre verser des dommages et intérêts pour préjudice moral.

En pratique les juges du fond apprécieront souverainement la compatibilité des droits et obligations réciproques du débiteur et du bénéficiaire de la servitude.

Ces juges s’appuieront sur un certain nombre d’éléments : libellé de la clause insérée dans le titre de propriété, l’intention des parties, la configuration des lieux, les préjudices subis.

Ainsi a-t-il été jugé dans certaines espèces que la modification de la servitude par le débiteur n’est pas condamnable dès lors que cette modification n’a pas entraîné une aggravation de son usage.

Ainsi a-t-il été jugé que rien n’interdit aux débiteurs de la servitude, de clore le passage avec un portail, à charge pour eux de remettre au propriétaire du fonds dominant le moyen permettant l’ouverture et la fermeture du portail (clé ou télécommande ou code).

Ronit ANTEBI Avocat en droit immobilier

Publié le 17 septembre 2019