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Transmission de la propriété familiale

Par Maître ANTEBI - Avocat à Cannes, Nice, Grasse, Antibes

Avocat à Cannes - Maître AntebiDroit de la successionLa transmission de la propriété familiale

Sep

15

La transmission de la propriété familiale

La situation envisagée ici présente est celle d’une retraitée.

Elle a eu deux fils issus de ses noces successives.

Elle possède un appartement à PARIS et une maison à ROYAN.

Elle habite dans l’appartement parisien.

Elle va de moins en moins à ROYAN car il y a des travaux à faire pour se sentir confortablement installée.

Le fils aîné ne travaille pas beaucoup ; il est célibataire ; ses revenus professionnels sont irréguliers.

Il habite la maison de ROYAN. Il souhaite y faire entreprendre des travaux car il souhaite y demeurer. Il craint cependant investir à perte.

Le fils cadet travaille beaucoup ; il a de bons revenus.

Il ne serait pas opposé à ce que la maison de ROYAN aille à son frère aîné mais il tient à ce que ce bien demeure dans la famille et aille à ses enfants si le donataire décède sans laisser de postérité.

La retraitée aimerait donner satisfaction à ses deux enfants.

Quelles seraient les possibilités offertes par le Code civil ?

L’attribution préférentielle demandée par le conjoint survivantC’est tout le problème de la transmission de la propriété familiale lorsqu’elle est occupée à titre gracieux par l’un des deux héritiers.

Avant d’y faire entreprendre des travaux, il est préférable que le fils aîné se voie consentir une donation par sa mère. De cette manière, à son décès, il n’aura pas à justifier d’une créance de travaux à l’égard de son cohéritier. S’il occupe cette maison à titre gratuit avant et après le décès de celle-ci, il ne devra pas une indemnité d’occupation à son cohéritier puisque la maison occupée lui aura été donnée en pleine propriété.

Pour éviter tout conflit entre les héritiers au jour du décès, la mère a tout intérêt à consentir une donation à son fils occupant la maison de ROYAN et afin de ménager la susceptibilité du frère cadet non-donataire, prévoir dans l’acte de donation notariée des clauses spécifiques, aux termes desquelles :

  • Si le fils aîné donataire décède avant sa mère donatrice, celle-ci bénéficie d’un droit de retour légal (738-2 du Code civil)
  • Si le fils aîné donataire décède après la donatrice, et qu’il est marié, sans descendants, le bien donné sera dévolu pour moitié à son conjoint, et pour l’autre moitié à son frère cadet ou aux enfants de ce dernier (droit de retour entre collatéraux, article 757-3 du Code civil).
  • L’article 1008 du Code civil dispose que les donations peuvent être grevées d’une charge consistant pour le donataire à conserver le bien dans la famille et à ne le transmettre en cas de décès, qu’aux enfants de son frère (ou de toute autre personne désignée). Une telle libéralité est dite « graduelle ».

Autre solution à proposer : une donation-partage afin que l’appartement parisien soit donné en nue-propriété au fils cadet, la mère donatrice conservant jusqu’à son décès la jouissance dudit bien, et que la maison de ROYAN aille au fils aîné afin qu’il puisse y faire entreprendre les travaux qu’il souhaite, en toute confiance dans son investissement.

Cette dernière solution serait idéale mais elle exige que les deux biens soient de même valeur. Il faut en outre veiller à ce que les deux enfants soient assujettis à la même fiscalité car le fait de donner en nue-propriété pour l’un et en pleine propriété pour l’autre pourrait engendrer une fiscalité avantageuse pour le premier et moins avantageuse pour le dernier.

Me Ronit ANTEBI Avocate

Publié le 15 septembre 2022

NOTE : Les articles élaborés par Me Ronit ANTEBI s'appuyant sur la jurisprudence et les textes en vigueur sont à jour à la date de leur rédaction. Ils ne s'auto-actualisent pas. Afin de tenir compte des évolutions législatives et jurisprudentielles, l'internaute est invité à toujours rechercher l'actualisation par tous moyens. Il n'est pas dispensé de solliciter une consultation juridique auprès d'un professionnel du droit.

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