Après le décès d’un proche, un bien peut tomber dans l’indivision. Cela signifie qu’il appartient à plusieurs coïndivisaires lesquels se partagent la nue-propriété et l’usufruit. Par exemple, un couple qui s’était marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, l’un des deux époux décède, le conjoint survivant opte pour la totalité de l’usufruit. Comme ce bien avait été acquis au cours du mariage, il constitue un acquêt et par conséquent le conjoint survivant a également la pleine-propriété de la moitié de ce bien immobilier. Par conséquent, le conjoint survivant et les enfants héritiers vont devenir coïndivisaires et vont devoir s’entendre pour gérer ce bien ensemble.

Selon les dispositions du Code civil, et à défaut d’accord entre les héritiers, les actes d’administration doivent être pris à la majorité des deux tiers des droits indivis. Les actes conservatoires peuvent être pris par un seul coïndivisaire dès lors qu’ils ont pour finalité la préservation des biens. Les actes de disposition c’est-à-dire les actes de vente supposent une prise de décision à l’unanimité des droits des coïndivisaires.

Lorsque les coïndivisaires n’ont pas le choix, et qu’ils ne peuvent pas vendre le bien, ils sont obligés de rester dans l’indivision jusqu’au décès du conjoint survivant qui continue par exemple d’habiter le bien et de faire usage de l’usufruit. Lorsqu’ils ont le choix, ils peuvent proposer au conjoint survivant la conversion de l’usufruit en capital et le cas échéant, ils peuvent solliciter le tribunal judiciaire du ressort du domicile du défunt.

Un coïndivisaire peut souhaiter vendre sa part d’héritage. Il peut proposer à l’un des coïndivisaires de la lui vendre. S’il veut céder sa part une personne étrangère, il doit en revanche informer les autres coïndivisaires, notamment par voie de huissier de justice, en précisant le prix de vente et l’identité de l’acquéreur potentiel. Les autres coïndivisaires peuvent exercer un droit de préemption et se porter acquéreurs de la part mise en vente au lieu et place de l’étranger à l’indivision. Pour ce faire, ils feront savoir leur intention d’acquérir la part du coïndivisaire vendeur par voie d’huissier de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai d’un mois à compter de la notification du projet de cession. La vente doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de cette réponse. À défaut le vendeur notifiera une mise en demeure de signer à son coindivisaire. Si elle reste sans effet pendant 15 jours, le vendeur retrouve sa liberté d’action.

Avant de constituer les parts, il faudra faire les comptes. Car l’un des coïndivisaires qui a engagé des travaux sur cette maison pour la rénover par exemple peut avoir droit, lors du partage, à une indemnité compensatrice des frais qu’il a engagés. Si ces travaux ont procuré une plus-value au bien immobilier, il aura droit à une indemnité qui sera égale à la plus-value. Les sommes et indemnités qui sont dues par chaque coïndivisaire seront prélevées sur leur part au moment du partage.

Inversement, un coïndivisaire peut avoir une dette, il peut avoir occupé le bien immobilier à titre exclusif. Il doit alors une indemnité d’occupation à ses cohéritiers. Il est des cas également dans lesquels l’un des coïndivisaires s’est occupé de la location du bien et a fait en sorte que ce bien procure des revenus. Ces loyers perçus ont pu être encaissés par ses soins. Dans une telle circonstance, il importe que ce coïndivisaire restitue lors du partage ce qu’ils doit à ses coïndivisaires au titre des loyers perçus.

Les travaux effectués par un coïndivisaire ne sont pas considérés nécessairement comme des travaux d’amélioration du bien. Dès lors qu’un co-indivisaire effectue des travaux pour entretenir un bien indivis, il ne peut pas demander automatiquement une indemnité fondée sur la plus-value. Il peut en revanche solliciter une indemnité en rémunération du travail fourni (Cour de cassation, première chambre civile 13 juillet 2016 numéro 15 – 219 85). En pratique, il est judicieux de conserver et de produire les factures des travaux (fourniture, main d’oeuvre temps passé) et les justificatifs de règlement.

Ronit ANTEBI Avocat en droit des successions à Cannes

20 novembre 2017