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Puis-je acheter une maison au nom de mes enfants ?

Par Maître ANTEBI - Avocat à Cannes, Nice, Grasse, Antibes

Avocat à Cannes - Maître AntebiDroit de la famille Droit de la successionPuis-je acheter une maison au nom de mes enfants ?

11

Août

2020

Puis-je acheter une maison au nom de mes enfants ?

Mettre une maison au nom de son enfant : notion de donation ?

Il existe une pratique notariale qui n’est pas illégale, consistant à acquérir de son vivant un bien immobilier (appartement, villa etc…) et le mettre au nom de l’un de ses enfants.

La volonté de l’acquéreur est de gratifier cet enfant qu’il estime être plus en difficulté économique que ses autres enfants non bénéficiaires d’une telle faveur.

La qualification de donation permet de profiter des avantages fiscaux octroyés par la loi.

Selon le Code civil, les donations sont présumées rapportables à la succession.

Cela signifie que le donateur a l’intention de donner à l’enfant donataire une avance sur sa part héréditaire, de son vivant ; à charge pour ce donataire de devoir restituer à la succession non pas le bien immobilier donné mais la valeur de celui-ci au jour du partage successoral, compte tenu de son état au jour de la donation.

Ainsi les calculs et les quote-part de chaque héritier se feront sur la base d’une masse successorale renflouée de ladite donation.

Cette opération de rapport permet de rétablir l’équité lors du partage entre les héritiers.

Mais la loi permet aussi de prévoir que le donataire que l’on entend gratifier soit dispensé de rapport. Il s’agira alors d’un avantage hors part successorale. Dans ce cas, cette exemption de l’obligation au rapport doit être expressément stipulée dans l’acte notariée. Elle n’est pas présumée sauf dans le cas des donations-partages.

Dans un arrêt rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation, (pourvois n° G 14-24. 052 et K 14-26. 354), Ginette est décédée le 11 octobre 2011, laissant ses trois enfants Carole, Thierry et Florence, pour lui succéder. Thierry a bénéficié d’une faveur de sa mère Ginette laquelle avait acquis une maison qu’elle avait mise au nom du premier. Florence est décédée et avait institué légataire universelle Mme Z qui en cette qualité, a sollicité le partage de la succession de feue Ginette.

La Cour d’appel a condamné Thierry à rapporter à la succession de feue Ginette la valeur de la maison évaluée au jour du partage dans son état initial. Elle a jugé en effet que l’opération consistant à mettre au nom de son fils la maison dont la défunte a assuré le paiement intégral, en l’absence de toute autre cause, caractérise une intention libérale.

La Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel pour défaut de base légale, reprochant aux juges du fond de s’être contentés d’avoir considéré que l’opération était une donation (rapportable) en déduisant l’existence d’une intention libérale du seul fait que la défunte avait payé l’intégralité du prix.

Certes, la donation suppose un acte gratuit qui engendre un appauvrissement volontaire pour l’enrichissement du donataire. Mais il doit s’agir d’un acte voulu et conscient. Il faut donc bien caractériser l’intention libérale, la volonté de se dépouiller irrévocablement au profit du bénéficiaire.

En l’espèce, le fait d’avoir financé exclusivement la maison n’a pas suffit pour la Cour de cassation qui n’y a pas vu une preuve suffisante de l’intention libérale, caractéristique essentielle de la donation rapportable.

Il est donc préférable de demander conseil à un Avocat afin que l’opération consistant à consentir une donation rapportable ou avec dispense de rapport ne soit pas requalifiée par les tribunaux ultérieurement, lorsque la succession sera ouverte.

Ronit ANTEBI Avocate à Cannes

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