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Promesse de vente, condition suspensive et clause pénale

Par Maître ANTEBI - Avocat à Cannes, Nice, Grasse, Antibes

Avocat à Cannes - Maître AntebiDroit des contrats civils et commerciauxPromesse de vente, condition suspensive et clause pénale

8

Sep

2020

Promesse de vente, condition suspensive et clause pénale

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2010, M et Mme A ont conclu avec M et Mme L une promesse de vente portant sur un immeuble moyennant un prix de 180.000 euros.

Cette promesse a été conclue sous condition suspensive d’obtention par les bénéficiaires d’un prêt immobilier d’un montant maximal de 102.600 euros d’une duré de vingt années avec un taux d’intérêts maximum de 3,5 % hors assurance.

La réalisation de la condition suspensive était initialement fixée au 14 janvier 2011. Elle a été prorogée jusqu’au 31 janvier 2011.

M et Mme L faisaient valoir qu’ils n’avaient pas obtenu le financement prévu. La vente n’a pas eu lieu.

Les vendeurs ont considéré que les acquéreurs étaient responsables de leur échec. Ils se sont opposés au séquestre de 9500 euros et ont sollicité le versement de la clause pénale de 180.00 euros prévue au contrat.

Ils ont assigné les consorts L devant le Tribunal de Grande Instance de Nanterre.

Les juges ont débouté les demandeurs de leur prétention en considérant que le défaut de réitération de la vente n’était pas imputable aux acquéreurs. Ils ont ordonné la restitution du dépôt de garantie.

M et Mme A ont interjeté appel de cette décision en demandant à la cour d’appel de juger que la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’a pas été remplie et que le défaut de réitération de l’acte est imputable aux acquéreurs.

La Cour d’appel infirme le jugement entrepris. Elle juge que lorsque la vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, la demande de prêt doit être conforme aux caractéristiques stipulées dans le compromis de vente ou la promesse de vente. A défaut, la condition est réputée accomplie.

Il incombe donc aux acquéreurs de prouver qu’ils ont déposé une demande de prêt conformément aux modalités prévues au compromis de vente.

Or, la Cour d’appel relève que dès avant la prorogation, les acquéreurs ne justifiaient pas avoir accompli les diligences qui leur incombaient puisqu’ils avaient sollicité auprès de deux banques des emprunts d’un montant bien supérieur à celui prévu dans le contrat.

En cette espèce, les acquéreurs avaient versé aux débats un courrier du CIC daté du 18 janvier 2011 indiquant qu’il ne pouvait être donné suite à leur demande de prêt de 102.600 euros sur 240 mois.

Ils prouvent qu’ils ont fait cette demande de prêt dans le délai prorogé pour le montant et la duré considérés.

Cependant, la Cour observe que ce courrier n’indique pas le taux d’intérêt de sorte qu’elle n’est pas en mesure de vérifier que les acquéreurs avaient sollicité un prêt à un taux d’intérêt de 3,5 %.

Les acquéreurs n’ont donc pas, aux yeux de la Cour d’appel, démontré avoir sollicité un prêt conforme aux stipulations convenues.

La Cour d’appel a ordonné la restitution du dépôt de garantie au profit des vendeurs.

S’agissant de la clause pénale, il s’agit d’une évaluation forfaitaire et à l’avance de dommages et intérêts qui seraient dus en cas d’inexécution des obligations de l’une des partie (sollicitation du prêt dans le délai convenu conformément aux modalités stipulées).

La Cour d’appel ordonne l’application de la clause pénale mais la cantonne à 5000 euros seulement, estimant que cette somme a vocation à réparer tout le préjudice subi résultant de l’inexécution par les consorts L de leur obligation d’acheter leur maison, étant précisé que les appelants ne rapportent pas la preuve que leurs difficultés financières qu’ils ont subies et la procédure de surendettement puis la vente aux enchères suite aux poursuites du syndicat des copropriétaires, résultent de la défaillance des acquéreurs puisqu’en réalité, leur état de surendettement était la conséquence d’une dette de M A à l’égard de la copropriété dont il a été le syndic, et au détriment de laquelle il a détourné une somme de 46.000 euros.

Dans cet arrêt de la Cour d’appel de Versailles, 3ème chambre, 7 janvier 2016 (pourvoi n° 13/09014), les juges sont souverains et s’arrogent un pouvoir de modération de la clause pénale en se donnant le droit d’en abaisser le quantum, sans pouvoir la laisser inappliquée dès lors qu’il relève que les acquéreurs ont manqué à leur obligation de solliciter le prêt aux conditions prescrites.

Il est donc nécessaire que les notaires énoncent clairement dans le compromis ou la promesse de vente, les modalités du prêt sur la base desquelles les juges apprécieront la réalité du manquement et feront appliquer la sanction contractuelle.

Ronit ANTEBI Avocat à Cannes

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